קווים מנחים לרכישת דירה

ניר שמול  – מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר: "החלטה על רכישת דירה אינה עניין של מה בכך הן לאור העלויות הגבוהות והן לאור ההשפעה הגבוהה של סביבת המגורים על כל משפחה. זו הסיבה שהאזרחים בוחנים כמה וכמה נושאים כדי לקבל אתל ההחלטה שהיא הנכונה ביותר עבורם."

חינוך – אנשים רבים רוכשים דירה כאשר ההסתכלות העתידית שלהם היא על מערכת החינוך שבה יגדלו ילדיהם .היום ישנם אפשרויות רבות מעבר לחינוך הממלכתי הרגיל ( דמוקרטי / אנתרופוסופי /מונטסורי ) ועל כן מומלץ לכל משפחה לברר על סוגי בתי הספר שנמצאים בסביבת המגורים וכיצד אפשר להירשם אליהם אם בכלל מבחינת האפשרויות ואזור המגורים והרישום . גם בבתי הספר בזרם הממלכתי כדאי לבדוק את מיקומי בתי הספר וגני הילדים ומה המרחק ההליכה / נסיעה לבתי הספר ולהביא בחשבון כבישים ומעברי חצייה לטובת הילדים בגילאים 9+ שיוכלו ללכת בעתיד לבד לבית הספר ולחצות כבישים

תשתיות – חשוב לפני שרוכשים דירה, ללכת ולראות את המיקום והסביבה כמו כן לגשת למחלקת ההנדסה בעירייה ולראות תוכניות עתידיות לאזור זה מבחינת כבישים, תשתיות חשמל עיליות ומרחקים מקווי מתח גבוה, האם ישנם היתרי בנייה סמוכים או תב"ע )תוכנית בניין עיר עתידית ) שאושרה או צפויה להיות מאושרת מה שיגרום לגור באתר בנייה לתקופה מסוימת. האם מתוכננת הרחבה של כבישים בסמוך לדירה והאם הנוף של היום בעתיד ייחסם בשל בניין שקיבל אישור בנייה לגובה וכו' .

מיקום – צריכים לזכור כי בנדל"ן המיקום הוא הכול. נדל"ן זה LOCATION LOCATION  – כאשר קונים דירה, למיקום יש משמעות גבוהה בעיקר מבחינת המחיר. לעיתים מרחק של 50 מטר הוא עולם ומלואו ושינוי חד מבחינת מחיר הדירה. לדוגמה אם הדירה נמצאת בשכונה אחרת שממש מסתיימת ברחוב המדובר או לחלופין אם הדירה היא עורפית מול דירה חזיתית ורועשת באותו הבניין ממש.  ולכן כאשר צריכים להשוות דירות יש להביא בחשבון את כל הפרמטרים של המיקום הן ביחס לדירה עצמה והן ביחס לדירות אחרות שבוחנים . ההבדל יכול להגיע בנדל"ן למאות אלפי שקלים בפער בין הדירות לאור המיקום כאמור.

אוכלוסייה – אין ספק שאחד הדברים הכי חשובים כיום בבחירת דירה זו האוכלוסייה . אנשים רבים מוכנים לשלם יותר כסף, כדי לגור באזור שבו האוכלוסייה שבה הדירה נמצאת היא אוכלוסייה שמשתווה אליהם או אפילו אוכלוסייה שהם מבקשים להיות שייכים אליה. אזורי הביקוש מושכים קהל של משפחות רבות המבקשות לגור בסביבה זו ולעיתים הקונים לוקחים התחייבויות גדולות בצורת משכנתא מוגדלת אל מול התקציב כדי לגור באזור שהם כאמור מבקשים להיות שייכים אליו על פני אזור אחר שבו התקציב נמוך יותר. משפחות צעירות מעדיפות שכונות חדשות עם אוכלוסייה דומה והנושא של חיי קהילה קורץ להם מאוד לעיתים הרבה יותר מפרמטרים אחרים של גודל דירה ותקציב . כלומר מוכנים לשלם יותר ולקבל פחות בשטח הדירה

שכנים – חשוב לבדוק היטב מי הם השכנים . לדבר עם דיירים בבניין שבו מתעדים לרכוש דירה בשביל לראות האם ישנם שכנים " בעייתיים " או שהמוכר מבקש למכור את דירה לאור בעיות בבניין עם שכנים בבתים משותפים לעומת בית פרטי הנושא של השכנים הוא משמעותי מאוד לקונים ועל כן אני ממליץ לדבר לא רק עם המוכר של הדירה אלא עם שכנים מסביב בשביל להיות שקטים שגם אחרי הקנייה עשינו את הצעד הנכון ואין הרהורי חרטה משכנים נעימים פחות שגרים לידך.

מצב הדירה – חשוב להביא אנשי מקצוע בשביל לבדוק את הדירה עוד בטרם הרכישה . מומלץ להזמין מהנדס בניין או הנדסאי בניין / מפקח הנדסי שיבדוק את הדירה ויוציא דוח מסודר על ליקויים שאפשר להחליט האם המוכר יישא בהם או לקבל הנחה אל מול המחיר המבוקש. חשוב גם לקחת עורך דין שמתמחה בנדל"ן כדי לבדוק את המצב המשפטי של הדירה לבדוק עיקולים ברשם המקרקעין, חובות עירייה, היטלי השבחה אם ישנם, הערות אזהרה על הנכס חריגות בנייה וכו' .

מחיר ותחרות – תמיד אבל תמיד כדאי לבדוק מחירי נדל"ן בסביבה בטרם ההחלטה על הרכישה . כיום המידע זמין גם ברשות המיסים וגם באתרי נדל"ן מסחריים מובילים ולכן חשוב מאוד לבדוק היטב מחירי מכירה של דירות שנמכרו בשכונה, ברחוב ולעיתים אפילו באותו הבניין . מובן שצריכים לתת את הדעת על מצב הדירה האם היא משופצת או לא, לשם ההשוואה ההוגנת . מומלץ גם לבקר באתרי ובמשרדי מכירות סמוכים כדי לקבל הצעה למחיר של דירה חדשה ולהשוות אותה לדירה שאנו מתכננים לקנות חדשה או יד שנייה. לא קונים לפני שבודקים !

התחדשות עירונית – כיום באזורים רבים מתוכננת התחדשות עירונית מאסיבית עתידית . מחד גיסא הדבר יעלה את ערך הדירה העתידי ולרוב גם את גודל הדירה העתידי אם הבניין יעבור התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי או תמא 38 ומאידך גיסא יש להביא בחשבון מגורים באתר בנייה לתקופה לא קצרה או מעבר לדירה שכורה החל ברגע ההריסה ועד לסיום עבודות הבנייה של הפרויקט.

מימון – חשוב מאוד להבין את אפשרויות המימון שעומדות לרשותנו ולהבין מה קורה לדוגמה אם הריבית עולה  כפי שאנו חווים בימים אלו, עלינו לבצע ניתוח רגישות להחזרים החודשיים שלנו בעיקר בעידן שבו הכסף יקר וההחזרים החודשיים עולים ולהבין האם אנחנו מסוגלים לעמוד בהם לאורך זמן גם שאלת ההון העצמי היא משמעותית לעניין תקציב הקנייה בעיקר כאשר אחוז ההלוואות שאפשר לקבל בצורה של משכנתאות מוגבל לפי הוראות בנק ישראל ל 50 אחוז למשקיע, 60 אחוז למשפרי דיור ול 75 אחוז לרוכש דירה ראשונה בשוק החופשי.  מומלץ לקחת יועץ משכנתאות שילווה וישמור על האינטרסים שלנו אל מול הבנקים שלעיתים האינטרס שלהם מנוגד לצרכים שלנו בעיקר שמדובר בהלוואות לטווח ארוך של 30-20 שנה לרוב .

מחיר למשתכן ותוכניות מדינה  למחוסרי דיור  – בעשור האחרון ובעיקר בחמש שנים האחרונות המדינה משקיעים משאבים כספיים גדולים באוכלוסיות צעירות ובמחוסרי הדיור .תוכנית מחיר למשתכן, מחיר מטרה ותוכניות נוספות מכילות הטבות של מאות אלפי שקלים לאלו שזוכים במכרזים ואני ממליץ לכל מי שאין ברשותו דירה לבחון היטב את הזכאות שלו לרכישת דירה בהנחה מפליגה . לעיתים הדירות הללו יכולות לשמש גם להשקעה עתידית בלי להתגורר בהן כי הרווח בנדל"ן נמצא כאמור בקנייה ולא במכירה כפי שטועים לחשוב. בסיטואציה כזו רוכשים דירה היכן שניתן בהנחה ובהטבה גדולה מצד המדינה וגרים בשכירות היכן שרוצים.

קנייה נעימה  …

הכותב, ניר שמול –  מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.